调整限购 降首付比例与交易税费

“沪七条”有哪些新亮点？释放了哪些信号？将惠及哪些人群？申城多位房地产专家对此进行一一解读。

适应楼市供求新变化

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿表示，5月27日上海推出楼市优化政策以来，房地产市场逐步恢复稳定健康发展态势。随着市场趋稳，各类住房需求有序释放，大家的购房意愿在提升，根据国家要求，适应房地产市场供求关系的新变化，因城施策更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

第一，“沪七条”贯彻落实党中央、国务院等一系列决策部署，既包括中央政治局“止跌回稳”的工作指示，也落实央行等金融部门的信贷新政。

第二，“沪七条”立足服务安居导向，深入回应群众关切。尤其是针对5月份以来楼市的新情况和新特点，积极在政策方面调整优化，有助于促进房地产市场更平稳更健康发展。同时针对群众关切的问题，此次政策作了积极回应，包括职住平衡、产城融合、非沪籍居民购房、购房成本、税费问题、改善性住房需求等。

第三，落实降门槛、降成本的导向，有力支持购房需求。“沪七条”涉及面较广，既包括限购政策和住房信贷政策调整，也包括住房税费政策调整，涉及行政、金融和财税等领域，说明政策工具充足完备，将促进政策效应进一步释放。

满足刚需购房者需求

“沪七条”明确，缩短非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从目前“满3年”调减到“满1年”。本轮上海房地产政策调整优化，很重要的一点即是对社保缴纳年限的调整。“社保缴纳年限缩短，带来两个积极效应。”易居研究院副院长严跃进分析道，一是降低社保缴纳成本和购房资格等候时间，有助于加快在上海的非沪籍居民购房资格的满足，尤其是最近几年新进入上海就业的人群，将更快获得购房资格。二是提振购房信心和激活购房潜力，构建完善“来沪工作-缴纳社保-购房安家”安居链条。

“沪七条”针对居住证落实购房支持政策，赋予居住证更多购房权益。政策明确，对持有《上海市居住证》满3年且积分达到标准分值的居民家庭，可享受沪籍居民家庭购房待遇。此次提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房“门槛”。

此外，上海针对临港新片区增加1套购房资格的政策，积极回应群众关切。一些在新片区工作、存在职住分离的群体，其购房意愿较强。“沪七条”有助于更好实现产城融合、职住平衡的工作目标。“我们调研发现，约超过一半的在临港就业的原市区户籍职工有在临港再购一套房的意愿，满足自住需求。”崔光灿表示，“沪七条”考虑到这部分职工需要在临港长期居住，有迫切的购房需求，为解决这部分人群的自住型需求，更好地促进职住平衡，使临港更好地集聚各类人才。

降购房者入市“门槛”

此次上海第一时间做出响应、积极落实存量房贷利率下调精神。“沪七条”明确，将引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放的贷款利率附近，进一步减轻购房人的房贷利息支出。严跃进表示，此举不仅有助于降低购房者的月供压力，还会释放一些市民潜在消费需求。

值得一提的是，“沪七条”降低了首付比例，一是相比上一次的首付比例政策调整，此次首套房首付比例和全国层面看齐。二是二套也出现了下调，但比全国15%的最低值要略高。中原分析师卢文曦介绍，目前，全国各个城市根据所购住房的性质差异，最低首付比例亦有不同，首套最低首付比例为15%，二套房则为25%。上海执行首套20%的首付标准，二套35%，差异化区域30%。“沪七条”将首套房首付比例降低到15%，二套房首付比例降低到25%，显著降低了购房“门槛”，对于改善需求者而言有较高吸引力。

支持改善性购房需求

“沪七条”明确缩短增值税征免年限，即“5改2”政策。原政策出自2021年1月上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。当时政策明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。此次政策调整，更好支持了改善性住房需求。结合普通住房标准退出的情况，其将发挥较好的减负效应。

同时，上海及时取消普通住房标准政策，主动适应住房从“有没有”转向“好不好”发展阶段的需要。“适时取消普通住房标准，缩短增值税征免年限，有利于家庭改善性、置换型住房需求满足。”崔光灿分析道，非普通商品住房在交易税收等方面负担相对较重，对于部分家庭想卖掉原有住房，换新房成本过高。而在现实中，有一部分家庭拥有非普通住房，但希望卖旧换新，改善居住条件和居住环境；也有部分家庭由于工作变动等需要转换住房区域，将住房置换到其他区域；还有部分老年家庭希望卖掉大房子换更宜居的小房子。但这些需求都可能因为非普通住房的税收成本较高，或未能达到增值税征免年限无法实现。因此，从进一步满足这部分家庭的转换和改善住房需求上，适时取消普通住房标准，缩短增值税征免年限，减少转换成本，更有利于家庭实现安居。

本报记者 杨玉红