申城楼市有望迎来“暖冬”行情

在2024年12月1日后申报缴税的按新政执行 （邵晓艳 制图）

本报记者 杨玉红

昨日，市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确取消普通住房和非普通住房标准，明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。多位专家表示，购房政策的“黄金”窗口期已开启，申城楼市有望迎来“暖冬”行情。

契税降至最低水平

《通知》明确，取消普通住房和非普通住房标准，明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。相关政策及时落地不仅回应了市民的关切，还可以进一步巩固和强化市场预期及信心。

财政部三部委政策明确，12月1日起执行新的购房契税政策。上海积极贯彻落实，将有助于后续购房成本的降低。在个人购买住房契税方面，个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。在上海认购140平方米及以下住房，契税降至最低水平，即1%，覆盖了大多数刚性和改善型购房需求。购置第二套房的契税，减负效应也较为明显。举例来说，对于认购1000万元总价的市民来说，新政前契税最高需30万元，新政后最低可为10万元，直接减少了20万元。

增值税持续优化

此次上海贯彻财政部等三部门政策，取消普通住房和非普通住房标准后，挂钩在其上的增值税政策将优化。上海个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

若市民2014年曾购置一套600万元住房，到2024年该住房价格为1000万元，其增值额约为400万元，增值税约为400×5%即20万元。因持有年限已超两年，免征增值税，减负效应非常可观。随着一系列新政落地，房东售房成本降低，也将提高挂牌和售房积极性，反过来也增加了优质二手房的挂牌，让购房者有更多选择机会。

个税税率统一

之前，上海在房屋交易环节，执行了差别化的个税政策。其源于2006年的政策规定，普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。《通知》取消上海普通住房和非普通住房标准，自然使得核定征收的税率统一为1%。

政策减负效应明显。若上海某房东出售一套1000万总价的住房，过去个税或需缴纳20万元，未来只需缴纳10万元，持续降低了售房成本、增加了住房财产性收入。值得一提的是，若该房东一年内在上海换房，其还可享受个税退税的优惠政策。

入市节奏明显加快

10月份以来上海房地产市场的入市节奏明显加快、多样化购房需求积极释放。在上周公布的全国70个大中城市房价数据中，上海已经出现积极信号，存量市场已经由连续下跌转为环比小幅上涨。

税收优化政策虽然在12月1日正式执行，但不影响11月中下旬的房屋买卖，各类尚未申报缴纳的税费亦可享减税优惠。“本月二手房的交易量也持续攀升。截至11月17日，上海本月二手房成交已经达到1.5万套，且连续三周的双休日单日网签数据都破千套，说明在政策推动下，市场已经被进一步激活。”中原分析师卢文曦预测，随着房屋交易成本下降，楼市利好改善需求释放，或将吸引更多购房者加快入市的步伐。并且随着交易量维持在高位运行，价格有望得到巩固，加快筑底过程。

“上海房地产政策已进入历史最为宽松阶段，从去年‘认房不认贷’政策开始，持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策，有力支持刚性和改善型住房需求的释放。”易居研究院副院长严跃进分析道，随着供给和需求两端的积极调整，上海房地产市场的供求关系将会优化，上海房地产市场也将朝着平稳健康的方向发展。