2021年08月04日 星期三
阳光城:做稳健的长期主义者
第69版:社会 2021-07-19

阳光城:做稳健的长期主义者

王嫱

上图:上海·北外滩·阳光控股大厦。

左图:昆明阳光城·滇池半山。

上图:福州阳光城·檀境。

下图:阳光城信息化地铁图。

上图:上海阳光城·滨江悦。

上图:贵州阳光城·望乡。

下图:(左)绍兴阳光城·玺园。

(右)杭州阳光城·未来悦。

成立26年来的阳光城稳健发展到今天,在于这家世界500强企业是一个长期主义的拥趸,并坚守着一份初心,那就是“不管做多大的规模,品质和服务都应是立身之本”。

撰稿|王 嫱

在中国指数研究院发布的《2021中国房地产百强企业研究报告》中,阳光城集团股份有限公司凭借着2020年稳健的发展,位列“2021中国房地产百强企业”第13名,荣获“2021中国房地产百强企业——稳健性TOP10”第1名,荣获“2021中国房地产产品力优秀企业”。

《新民周刊》发现,成立26年来的阳光城稳健发展到今天,在于这家世界500强企业是一个长期主义的拥趸,并坚守着一份初心,那就是“不管做多大的规模,品质和服务都应是立身之本”。

在阳光城看来,房地产行业迈入新阶段,楼市逐步转向“买方市场”的背景下,只有义无反顾的品质和服务革命,才是最终出路。近期,随着阳光城的业绩释放、品质提升、管理优化以及各项财务指标的优化,阳光城已经迈入了稳健的发展之道。

品质树标杆:后千亿时代的核心战略

阳光城的初心在1996年就已形成——那一年,开发福州“阳光城”、厦门“阳鸿新城”。两座建筑品质在当时有口皆碑,继而抓住了城镇化的历史机遇。2002年,深交所上市。2012年,阳光城总部从福州迁到上海,迎来了高速发展时期,公司成功在三年内跻身并领跑房企第二梯队。

2017年,面对政策与市场出现的全新逻辑,阳光城将经营战略从“以客户为导向”进阶到“以用户为导向”,正式提出“品质可靠、绿色环保”的产品理念,从工程质量、产品设计、消费者反馈等多个方面践行品质交付,夯实企业发展根基。

众所周知,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌是清华大学建筑工程硕士毕业,可能是所有阳光城中最懂建筑的一个高级职业经理人。在他的带领下,阳光城“品质可靠、绿色环保”的产品理念深入人心。

在工程质量方面,阳光城把控施工全周期质量,通过制定严格的技术标准并纳入合同,统一集采符合绿色环保要求的工程材料和设备;技术工法与时俱进,利用“快速建造体系”提升结构的尺寸精度,解决传统工艺易带来的渗漏、空鼓开裂的质量通病;同时,实施“6+1”品质提升工程,从客户视角及需求出发,聚焦外立面、景观、精装、门窗、机电、地下车库的质量重点,针对展示面工程可能存在的问题,借助BIM等优化工具来提升设计和施工质量,以呈现给业主全方位的好品质。

在设计品质方面,贵州望乡、重庆悦江山、云南昆明滇池半山等一系列标杆产品备受市场好评;阳光城内部更是制定了行业首个品质激励制度和品质评价模型,将员工奖金与产品品质挂钩,确保了战略方向与实际行动的一致。

在云南昆明滇池边的翠峰生态公园内,2020年的春天诞生了一座依山而建的艺术中心,取名“山海”,就是由阳光城的团队一手打造。这座刷爆昆明人朋友圈的网红打卡地最初功能定位只是一个高端项目的售楼中心,但作为开发商的阳光城并没有把它当作简单的售楼中心,而是实实在在花重金打造了一个山海艺术中心。设计方案几易其稿,达成了建筑、山海、石林遥相呼应的空间,并让这座“莫比乌斯环”的造型建筑以艺术中心的形式永远保存下来。

据说,山海艺术中心有一整面墙的摄影作品,放的是阳光城做得出彩的项目实景图。从上海滨江悦、南京文澜府到杭州檀悦、京兆府、溪山悦、佛山绿岛湖……每一个项目都是美得独一无二,蕴含文化底蕴。

比如,阳光城在贵州打造的贵阳龙里阳光城·望乡,由水石设计、天青建筑、山水比德等国内外一线大师团队执笔规划的项目,是阳光城又一次的美学实验——架起的廊桥是连接山林的通道,建筑在树影间生长,飞瀑从峭壁上腾过枝梢,直泻而下;在社区内,粗砺的岩石、就势生长的野草,以及生长了三百年的古树,都保持了原生的状态。

在设计上的精雕细琢,让阳光城尝到了“甜头”,一度成为行业内的标杆。

据记者了解,2020年,阳光城优秀项目获奖总数量158个,比2019年的84个近乎翻倍。其中,地产设计大奖16个、金盘奖38个、园治杯17个。

有了建造和设计上的严格把关,品质交付就是水到渠成的事儿。

2020年,阳光城迎来交付大年,全年交付套数超过10万套,交付量超过以往总和。

特别是云南滇池半山项目,除了永久保留的山海艺术中心,项目还邀请了国内外知名艺术家现场勘察,在原有的景观、文物身上入手,打造更加切合现代人审美的艺术空间,在后期将配置专业团队运营,打造出一个真正代表昆明“山海气质”的国际艺术区,延续昆明城市记忆文化风貌。

而为了让客户在交付过程中获得更好的体验,阳光城还专门成立了“集团10万+交付工作组”,通过积极创新全天候无死角服务、全员客服交付等方式,确保在交付过程中实现产品与人、人与人之间的有效连接,以及交付后的后续服务保障。

借助清华“外脑”,打造“绿色智慧家”IP

经过一场疫情的洗礼,更健康、更舒适、更智能化的人居产品成为行业竞逐的热点。阳光城早已洞察这一人居发展趋势,并在健康住宅这一领域默默耕耘,渐已形成全套体系。

2017年,阳光城意识到市场住房的变化后,颇具前瞻性地将发展思路从粗放型向精细化转变。为了打造更加健康的房子,阳光城高管团队赴国外调研。有一次去日本拜访野村,发现野村1978年建造的楼房,在部分领域比上海刚建2年的楼房质量还要好。这件事,更坚定了阳光城做好“绿色智慧家”的决心。

在2018年销售金额突破千亿元之后,阳光城从供应端发力,推出“绿色智慧家”,体系涵盖“空气、水、健康、舒适、精神、健身、节能环保”七大层面的健康指标,引导消费者重视品质住宅。

值得一提的是,阳光城专门建立了健康住宅的绿色材料体系,花了大力气,把所有的材料送到清华大学可持续住区研究中心检测。也就是说,只有符合条件的材料才能进入阳光城的材料库,而这些才有资格用到“绿色智慧家”的精装修房屋中。

而且,工程施工也会影响房屋的环保标准,如何包边、孔是否用凝脂封住……阳光城的要求是最后复检所有“绿色智慧家”的房屋,确保交房的时候就适合入住,而不是要等几个月散味道。

2019年4月,阳光城成立了绿色智慧家研究院,由产品设计、运营服务、平台技术、业务支持四大功能板块组成。

2019年9月,阳光城与清华大学五大课题组的教授、专家,就阳光城“绿色智慧家”的五大研究课题进行了签约。

当时的“绿色智慧家”,已取得了阶段性成果——在“绿色智慧家”标准化建设中,发布或正在拟定的业务标准达到10个以上,业务规范初步形成;开放、建设超过7个品牌馆,9个以上的项目获得相关认证;同时,引入行业标杆绿色监理公司,筹建自有绿色监理标准体系等。此外,面向“绿色智慧家”业主和用户群体打造的智能化平台Homie在家App也已上线。

即便如此,绿色智慧家依然面临着系列难题待破解。比如,室内装修的甲醛、TVOC(总有机挥发物)超标问题一直是所有开发商、业主和设计师所面临的共同难题。阳光城产品研发中心的负责人介绍,面临的最大困扰是即便选择了环保达标的装修材料,但是最终完成的精装修空间中,空气质量仍然可能不合格。

根据双方约定,清华大学五位教授将在“绿色智慧家”产品战略研究、“影响居家环境的化学因素”、“空气质量优化”、“照明标准体系”、“机器人时代的建筑设计和规划”等领域,进行深入研究,共同推进“绿色智慧家”新住宅产品理念的深化落地。

2020年,面对突然袭来的公共卫生危机,阳光城集团绿色智慧家研究院携手清华大学,以“公共卫生危机下的城市反思——城市居住区防疫无接触配送”为主题,对智能终端配送模式与住区融合过程中所面临的问题进行分析,提出了三种新的面向住区服务的智能终端配送模式,并在此基础上探讨了在新型的智能终端配送模式下,住区设计过程中应该增设的硬件配套设置类型、以及未来住区及建筑的设计要点和关键细节,以此实现了“绿色智慧家”从1.0到2.0的产品迭代,涵盖十大指标,囊括产品、硬件配套、物业服务的方方面面。

念念不忘,必有回响。

迄今为止,全国已有87个项目落地阳光城“绿色智慧家”——从福州檀境的参天榕树,到佛山半岛的湖畔清晨,越来越多的客户青睐绿色智慧家所带来的健康、智慧、温暖有品质的美好人居。

如今的阳光城“绿色智慧家”,更是落实国家低碳战略的先导者。比如旗下“恒温、恒湿、恒氧”三恒系统和“毫米波雷达智慧家系统”等精细化研发成果,能够在保证人们舒适健康的状态下做到低能耗运行,积极响应国家碳中和、碳达峰目标,面向行业输出了一个可借鉴的范本。

“绿色智慧家”也在资本市场体现了价值。阳光城集团相关负责人介绍,去年阳光城首次发绿色债券,得到了渣打银行和一些中介机构的支持。“今年我们将继续宣贯‘绿色智慧家’的产品概念。如果市场有机会,我们还会继续发绿债。不仅是因为绿债的成本较低,公司的可持续发展也需要绿色概念,做一家有责任的企业。”

财务稳健,高质量发展

2020年8月,央行、住建部共同在北京召开重点房地产企业座谈会,以期逐步解决房地产行业过热、房企信用风险上升等问题。在本次座谈会中,监管部门首次提出了“三道红线”的管理理念,意在对房地产企业的融资进行进一步的标准化管理,在预防行业系统性风险的同时,为“房住不炒”的管理目标搭建有效的落地路径。

“三道红线”具体指:(1)剔除预收款的资产负债率不得大于70%;(2)净负债率不得大于100%;(3)现金短债比不得小于1倍。同时,根据企业三道红线的触发情况,将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位,针对差异化档位的企业,对其后续融资进行要求。

“房地产开发商在‘三道红线’指标上取得的进步越大,与金融机构金融融资谈判时面临的障碍就越少。”野村证券曾表示。

研究发现,阳光城早在2017年便开始了控负债、调结构的财务指标优化之路,走在了行业前列。

今年4月15日,跻身双千亿赛道的阳光城交出了2020年的年报成绩单。

年报显示,2020年,阳光城成功实现“三道红线”由橙档降至黄档。截至2020年末,公司净负债率降至94.90%,同比下降43.04个百分点;现金短债比为1.53倍,远超1倍的监管要求。即使现金中扣除受限资金以及预售监管资金,阳光城的现金短债比也达到了1.06倍,满足监管目标。阳光城表示,公司要在2021年继续为实现绿档目标夯实基础。

阳光城2020年还实现有息负债规模下降、融资成本优化。数据显示,公司截至2020年末的有息负债规模为1060.39亿元,同比下降5.59%,其中短期有息债务规模325.24亿元,同比下降3.06%。此外,阳光城2020年的平均融资成本为7.42%,同比下降28个基点。

现金流方面,阳光城2020年产生经营性净现金流入213.54亿元,相比2019年的153.96亿元明显增加。截至2020年末,公司账面拥有货币资金498.05亿元。

2021年,阳光城将保持“三道红线”在黄档不降档,为全面实现绿档夯实基础。并同时给出了下一个五年计划:在2020-2024年,阳光城要成为安全经营、有竞争力的骨干房企,利润规模持续稳健增长,三道红线全部达标。即全部转绿的最后的期限在2024年。

此外,阳光城降本增效成果显著,通过采取线上线下结合的销售模式,并基于先进的数字化系统做到精准营销,实现累计客户资源650万+、累计贡献销售额200亿+,同时营销费用及营销费率双双下降。2020年公司营销费用同比降低6.5%,营销费率同比下降1.28个百分点。

得益于基本面的持续改善和降杠杆成效,阳光城的各项成绩也陆续获得境内外评级机构的多方认可。境内评级方面,中诚信AA+主体评级展望由稳定提升至正面;境外评级方面,穆迪上调公司主体评级由B2正面上调至B1稳定,中诚信亚太首评BB稳定突破公司境外最高评级,联合国际上调公司主体评级由BB-稳定上调至BB稳定,惠誉上调公司债项评级由B稳定上调至B+稳定。

值得一提的是,2020年9月,阳光城成功引入战投方,泰康人寿、泰康养老以持股13.53%的比例,合计34亿元入股阳光城,成为公司第三大股东。朱荣斌将险资入股形容为阳光城2020“最浓墨重彩的一笔”,更是把泰康称为“神队友”。

用现代的公司经营理念优化治理结构,提升管理规范,帮助董事会和管理层实现更高效的协同。今年4月5日,泰康和阳光城正式签订了战略合作协议,双方将在资金、项目投资及物业上市等各业务板块积极展开合作。

据透露,未来十年,双方将在地产及地产+众多领域实现全面合作。第一个五年计划,2020年-2024年底,阳光城成为安全经营、有竞争力的骨干房企。利润规模持续稳健增长,土储根基深厚,财务指标健康,三道红线全部达标,绿色智慧家成为IP,实现向管理要效益。第二个五年计划,2025年-2029年,阳光城要成为规模经营、稳健持续发展的典范房企,在开发业务中保持优势,在地产相关领域开辟新赛道,具备获取稳定收入、持续发展的能力。产品具备品牌影响力,打造面向未来、自我造血、不断迭代的可持续发展组织。

保持少年心,开启新征程

随着经济和人均财富的继续增加,人们的消费理念不同于过去,特别是千禧一代和Z世代的崛起,使具有健康、易居的绿色住宅愈发成为未来的需求主导,世联行报告就指出,“打造健康住宅,将成为产品购买的吸引点”。

在此背景下,阳光城品质赋能,叠加绿色智慧家战略深入,无疑为企业的持续发展蓄力至满。

一方面,地产行业在多年来的高速增长后,目前已进入缓步慢行的存量博弈期,做大不再是房企的唯一追求,买个“住处”也不再是消费者的毕生夙愿。这时候,无论是供给端还是需求端,更加考虑和侧重的都是品质。

阳光城以品质为基,围绕全新住宅产品战略“绿色智慧家”做提前布局,并给予不断的科技赋能,其先发优势明显,使企业在整个行业往绿色发展转型的跑道上占据“内圈”地位。

另一方面,从长远发展来看,坚持品质立本又是企业基业长青的“法宝”。

疫情之后,很多房企都开始跟风涉足健康住宅领域,似乎对阳光城构成了一定威胁,有媒体曾问朱荣斌:“阳光城的绿色智慧家有没有什么独特性?”朱荣斌回答:“只要健康人居是有利于业主的,是他们急需的,我们就坚决地做,不会为了独特性而独特性,阳光城的产品没有功利心。”

不难看出,阳光城做品质的初心是以人为本,以业主的健康为本。

概览商业史,那些做大做强、最终能够长久立世的企业,其根植在内心的原动力无一例外不是品质,即取信于市场,服务于消费者,契合需求变化的产品力。也只有这样,才能在市场征伐中树立起品牌,取得好的销售,获得更高的溢价。

从这个层面来说,阳光城自2017年起便把“品质可靠、绿色环保”的产品理念注入灵魂,把用户放在心头,并在实践中全方位、多棱角打磨,有这样的战略定力打底,阳光城的未来注定充满希望。

在2021新年致辞中,朱荣斌表示,日拱一卒,阳光城将继续践行“规模上台阶、品质树标杆”战略。围绕“房住不炒”的精神及“三线四档”的要求,努力在规模增长、利润提升、负债改善的“不可能三角”中小心平衡;围绕与新股东的十年之约,以终为始,以利润规模为导向;夯实主业,崇尚工匠精神、树立产品文化;捕捉业主真实需求以开辟新赛道;拥抱数字化变革以实现精细化管理。在土地红利殆尽的地产下半场,阳光城将长期做难而正确的事,向管理要效益,构筑运营端的核心竞争力。

“每朵乌云都有金边”。也许头顶上的乌云将始终为伴,而金边若隐若现,因为相信才能坚持,因为坚持才能看见。阳光城团队正以少年的心,不怕远征的难,闯过万水千山,换得岁月开颜。

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