石材外墙渐入“风险期”，科学治理是关键

孙云

“无石材不高档”，曾是市民们买房时的普遍认知。然而，出乎很多人预料的是，由于建材质量、建造工艺等种种问题，不少小区的外墙禁不起天长地久的考验，不能再“和你一起慢慢变老”。近年来，上海陆续出现外墙瓷砖和装饰部件脱落等高空坠物问题，甚至出现过伤害行人的意外事故。

石材立面造价较高，主要出现在品质较高的商品房小区。而且，由于上海在2000年前后逐步限制高层建筑使用外墙面砖，推广应用涂料，因此，近几年来出现外墙“高空杀手”的小区主要集中在2000年前后建造的一批商品房。这些小区房龄有20年左右，粘贴外墙饰面砖的黏合剂经过多年风吹雨打，陆续老化，已是力不从心。

最近频频被报道的嘉誉湾小区就是一例。200至400平方米的户型，一看就知道是一个高档商品房小区。然而，外墙墙砖和装饰部件脱落问题，不仅让外墙成了“瘌痢头”，更存在安全隐患。而且，由于没有业委会，小区居民对维修方案也达不成共识，导致外墙不仅迟迟没有维修，反而每况愈下，小区成了让居民、物业和居委会都很困扰的“房价洼地”。

嘉誉湾并非个例。剖析这些存在维修难题的小区，症结其实比较明显——最主要的原因是业主心不齐，还有一个原因则是业主有“等靠要”思想。

2000年前后建造的小区外墙空鼓、脱落，早已过了质保期，让开发商维修并不容易，有的开发商已关门大吉，无从寻找。一般来说，主要得依靠维修基金来修复。动用维修基金，需要召开业主大会，由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。一般，业主大会都需要业委会牵头召开，这就会产生新的问题：没有业委会的小区怎么办？

当然，没有业委会的小区，也可以通过居民区党组织来推动。例如，在嘉誉湾相距不远的雍景苑，就有居民区党组织推动部分楼栋“先行先试”，对方案达成共识后，率先启动修缮。但是，这就需要强有力的居民区党组织来党建引领。

事实证明，即使“三驾马车”三缺一，给力的居民区党组织仍能推动业主达成共识；相反，不给力的业委会即使存在，也很难推动居民达成一致。

比如，雍景苑在上届业委会存在时就出现了外墙脱落问题，但当时业委会提出的维修方案却遭到了许多居民反对，对高达4000万元的造价和拆除所有外饰面砖、改用涂料粉刷的思路非常不认可。所以，直到近期新的居民区党总支书记到任后，采用了一系列群众路线工作方法，促使其中8个楼栋的业主对“小而美”的方案基本实现100%认可，大家的心终于齐了，才得以开始维修。

“等靠要”思想也是一大阻碍。一些居民觉得，事关公共安全，维修基金如果一时用不了，或者不够用，就应该由政府来“兜底”，甚至有个别小区出现过“狮子大开口”的情况，导致错过了维修机会。殊不知，商品房的产权人是业主，相关部门应当负起监督危情、统筹协调、督促物业和业委会履行职责的职能，却不可能大包大揽。

所以，从成功经验来看，要解决或者缓解商品房外墙的“高空杀手”，“三驾马车”广泛咨询、科学论证、寻找最佳方案，并协调居民“劲往一处使”是首要条件。其次，也可以对房屋建立安全档案，定期检测、及时修补，“治未病”，不要等发生大病才着急医治。只有充分调动居民自治的积极性，科学治理，才能让“瘌痢头”焕发新颜。