小区业委会难成立?成立起来不运作?运作起来会“走形”?……今后,申城居民再也不用担心这些问题发生了。
记者从上海市房管局获悉,目前,上海市已经成立9478个业委会,组建率高达92.47%,位居全国第一。值得一提的是,截至今年4月底,40岁以下青年业委会委员1491人,超过2000名青年以服务代表、志愿者等形式参与业委会日常工作。
3月1日起,新规对业委会组建和运作有更多规范:建筑面积在1万平方米以下的住宅小区,业主委员会可以由三人组成,以解决小型小区业委会成立难问题;建立业委会培训制度,将培训记录作为业委会备案要件;对业委会的换届改选、补选、会议制度等作了更为细化的规定,确保业委会能够正常运转等。
“透明”管理
吸引居民回搬
徐汇区肇嘉浜路上的嘉乐公寓里,178户业主虽没有物业公司,但是,在业委会的“透明”式自治下,依然井井有条。小区建于1984年,没有车库,一梯12户。虽然户型小,但走进该公寓,宽敞的楼道内却见不到什么杂物,业主们提供的书法作品更是让公寓楼道透出文化气息。
业委会主任韩东萌回忆道,业委会成立前,曾有居民将杂物堆放到楼道;下雨天,有的居民还让宠物在楼道内小便。业委会成立后,很多陋习逐渐消失了。其秘诀就是“透明管理”:对有乱堆乱放等陋习的业主,先好言相劝;如果找不到陋习主人,就“上墙”“上线”。
“上墙”,就是拍照张贴于公寓内的公示栏内,或上传到小区业主群里,让陋习接受业主们的阳光监督。韩东萌介绍,小区内建立了多个微信群。有关业主利益的事情,都会在群里讨论,充分听取业主意见后再决定。
考虑到专门聘请一个物业公司,需有维修工、保洁工、经理等职务人员,费用相对会比较高,业委会便采取了委托附近小区物业公司“托底”的方式来管理。让相应物业人员根据业主的需求,以“临时工”的形式给业主们提供维修、保洁等服务,按次结算有关费用。记者采访时,一室内漏水的业主报修后,仅五分钟左右,“托底”的物业公司就派出了维修工上门服务。韩东萌说,这种“托底”的方式,不但能满足业主的物业需求,也能节省小区在物业管理方面的开支。
同时,业委会对公寓内的电梯广告费、快递箱设置费等公共收益,以及各种支出,也通过“上墙”“上线”的方式向所有业主公开,接受业主们监督。
韩东萌笑道,因为透明管理,公寓内的业主缴纳物业费的比率长期达到了100%。一些原来因种种原因搬出这里的居民,也纷纷回搬了。
直面“痛点”
业委会应有作为
小区物业服务公司拟退出、连续两届业委会集体辞职……黄浦区五里桥社区瑞南新苑物业管理曾一度陷入困境。
瑞南新苑是一个2000年建成的封闭式商品房小区。2004年后,小区业委会、物业公司和部分业主在物业管理费、小区改造等涉及资金和业主利益问题上逐渐产生分歧和矛盾,老物业——上实物业因持续多年亏损,提出拟退出小区的申请。同时,连续两届业委会集体提出辞职。
2014年6月,小区业委会换届选举成功。新任业委会主任帅师上任,遇到第一件难题是:上实物业申请退出小区,希望业委会还清累计275万元亏损。随即,业委会立即开始调查走访,发现大多数业主希望物业能留下来,且上实物业确实存在入不敷出的现状,近80%成本是员工工资及“五险一金”。为了挽留老物业,业委会提出继续聘用该物业公司,愿意支付相关亏损金额。
随后,业委会提出上调物业服务费建议。参考上海最低工资标准平均每年调整幅度,业委会建议将物业服务费从每平方米1.5元调整至2.5元。通过透明、公开、公正地做方案,耐心、细致地给业主做解释工作,最终,超过75%业主同意上调物业服务费。物业服务费调整取得成功后,业委会立即和物业公司制定小区物业服务质量标准:物业公司需要配足45名工作人员;小区出入口实行机动车和行人分流。至此,困扰瑞南新苑物业服务的矛盾得到化解。
如今,瑞南新苑的业委会、居委会、物业公司每个月都会举行联席会议,通报过去一个月的工作,介绍小区物业服务近期计划。
本报记者 罗水元 杨玉红