老上海房地产业行话——“顶”

薛理勇

几天前，在晚报看到《安家》热播的报道，这是一部有关房产中介的电视剧。不禁想起老上海房地产业的行话——顶。

以前，上海房地产租赁中使用最多的词应该是“顶”，就是支付一笔费用获得房屋若干年的使用权，支付的费用叫做“顶费”。《官场现形记》第五十回：“一注是在上海顶人家一爿丝厂，出股本三十万。”茅盾《子夜》十七：“上海有一种会打算盘的精明鬼，顶了一所旧房子来，加本钱粉刷装修，再用好价钱顶出去。”巴金《关于〈海的梦〉》：“本来我那两个朋友和我都不想再搬家，可是那里的二房东要把房子顶出去。”“顶”在旧上海房地产业的普遍使用，是与当时的房地产业态有直接的关系。

上海的租界时期，上海地价长期保持只涨不跌的状态，所以，在一般情况下，人们不会轻易出卖、转让道契。同时，又出现这样的情况，有的人拥有土地，但是没有投资、经营房地产的资金和能力；而有的人有投资、经营房地产的资本和能力，但是没有土地。于是，上海的房地产业出现一种叫做“租地造屋”的房地产投资建设和经营模式，就是土地业主与房地产商签订“租地造屋”合同，在合同有效期内，由房地产商支付租金、土地税等，并由房地产商根据合同的约定，建造房子来经营；合同期满，房地产商把土地和连同土地上的房子等无条件归还土地业主。“租地造屋”合同的有效期通常在20-30年间，我见到的“租地造屋”合同大多是20年左右。

由于土地的产权人和房屋的经营权是分开的，所以，房屋无法直接买卖，只能租赁，房地产商为了尽快回笼资金，就要求房客一次性支付房屋若干年的使用权费用，这就是所谓的“顶费”“顶首”，当然，“顶”只是获得房屋若干年的使用权，以后仍然须根据合同的约定，每月支付房租和相应的管理费（即现在所谓的“物业费”）。“顶”“顶首”“顶头”是中国古代常用的一种权利变更方式或手段，指用钱获得职务或权利的方式。《水浒传》第九十一回：“各州县虽有官兵防御，都是老弱虚冒，或一名吃两三名的兵饷，或势要人家闲着的伴当，出了十数两顶首，也买一名充当，落得关支些粮饷使用。”地方上必须配备一些士兵，也有这笔开支，但是士兵的收入很低，身强力壮的年轻人不肯干这个活，只能使用老年人充当，有人手头有一些闲钱，把士兵的职务“顶”下来，再找一下老年人充当士兵，就可以从中牟利。《醒世姻缘传》中“只是衙门中人，使了顶首，卖了差使，家里老婆孩儿都指着要穿衣吃饭呢！”就是用钱得到衙门里的差使，每月有一定的薪水，可以养家糊口。

旧上海房地产业中的“顶”“顶首”则是出钱买得房屋若干年的使用权。房子顶下来后，使用权就归你所有，你可以自己居住使用，也可以转顶给别人，或者把房子重新分割后，再租给另外的人。对房地产公司来讲，顶下房子的人只获得了房子若干年的使用权，他属于房客，当这位“房客”把房子分割后再出租给第三者，那他就成了“房东”，但是并不是真正的产权人，而是一个“伪所有者”，被叫做“二房东”（上海话“二”念如“ni”）。此种现象在新中国成立后结束，后来死灰复燃，就是人们常说的“群租”。