弟弟“鸠占鹊巢”，动迁还想一毛不拔

郭女士购买的公房征收了。其弟弟郭某作为房屋承租人且实际居住在公房内，因征收补偿利益协议分配不成，郭女士把郭某告上了法院并最终胜诉。

郭女士和郭某为同胞姐弟关系。其父母原在上海有一套老公房，1984年，老公房拆迁，姐弟俩作为户籍在册人员享受了拆迁安置，分别获得了一套动迁安置房（公房性质）和货币若干。1994年后，姐弟俩先后将自己分得的公房购买成产权房。1995年，郭某出资3万元从市场上购得一套公房（以下简称系争房屋），郭某将户口迁入系争房屋且成为系争房屋的承租人。

2001年6月，郭女士因儿子结婚，家庭住房困难，在同郭某协商后用13万元人民币购买了系争房屋。同年7月21日，郭女士和郭某签订购房协议书，协议书主要内容有：郭某将所拥有的系争房屋出售给郭女士；郭女士一次性支付给郭某人民币13万元整；郭某配合郭女士将系争房屋承租人变更至郭女士名下。协议签署后的第二天，郭女士将13万元通过银行转账给郭某，郭某给郭女士写了收据。同年8月初，郭某将房屋交付给郭女士夫妇使用。之后因郭某之妻从中作梗，郭某怠于配合郭女士变更承租人。2003年，郭女士夫妇出国创业，直到2019年2月回国。郭女士夫妇出国期间，郭某多次以自己家庭住房紧张为由要求入住系争房屋，郭女士考虑亲情答应了。系争房屋自2006年起一直由郭某夫妇居住，直至房屋征收。

2020年6月，系争房屋被纳入征收范围。同年7月16日，郭某作为承租人和征收单位签订房屋征收补偿协议，拟获得房屋征收补偿款共计583万余元。征收前，系争房屋有郭某夫妇的户口登记在册。郭女士找到郭某协商给付征收补偿款事宜，竟遭拒绝。郭某闭口不谈购房协议，坚称自己为系争房屋承租人，其妻户口登记在系争房屋且一直实际居住，应为系争房屋同住人。购房协议没有其妻签字，为无效协议，自己会按照银行贷款利息归还郭女士的购房款。多次协商后，郭某最多只愿给郭女士100万元人民币。

郭女士找到了我们咨询，我们给她梳理分析本案，认为购房协议合法有效，系争房屋的全部征收补偿利益应归属于郭女士所有。郭女士和郭某签订的购房协议书是双方的真实意思表示，郭某作为房屋承租人有家事代理权，该购房协议不违反法律法规的规定。郭女士支付了房屋对价，且系争房屋早已交房给郭女士占有使用，郭某夫妇再次入住系郭女士帮助性质。系争房屋虽然承租人没有变更至郭女士名下，但因购买行为，房屋实际使用权早已转移给郭女士。根据上海高院关于公房动迁的处理操作口径，市场上购买的公房对应的动迁补偿利益属于出资人所有。故系争房屋的征收补偿利益属于郭女士所有，郭某虽为承租人，其妻虽为户籍在册人员，但鉴于房屋实际使用权早已通过买卖转移的事实，二人均无权分得系争房屋征收补偿利益，郭某的行为违背诚实信用原则。

后郭女士委托我们代理起诉维权，把郭某告上法院。案件的走向和判决结果符合我们之前的分析预测，最终法院认定房屋买卖协议有效，二被告不符合同住人条件，系争房屋全部征收补偿利益归属于原告郭女士所有。

上海方洛律师事务所

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韩迎春律师

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