尚汇豪庭二期 小区管理“一团乱麻”

水泵房微电脑维修记录

业主联名提议“独立”

尚汇豪庭二期自成独立区域 本报记者 王军 摄

徐汇区文定路468弄尚汇豪庭二期多位业主向“帮侬忙”反映，交房入住才三年，小区就时常断水，12台水泵坏了8台；半夜突然跳闸停电，呼吸机“停工”，老人险些窒息。

业主们表示，小区物业巧立名目乱收费，维修服务不到位，各种账目查不清。目前，二期397户中已有95%的业主联名提议独立成立业委会，实行物业管理独立核算，让小区的管理不再“一团乱麻”。

装充电桩违规收费

尚汇豪庭二期2018年交房入住，与一期、三期相隔一条文定路，位置独立。开发之初，开发商以尚汇豪庭整体申报，统一由上海古北物业管理有限公司管理。2019年，小区先行选出9位代表组成业委会。随后，业主们发现古北物业违规收取新能源车充电桩管理费用，而就在业委会同意召开提议审计物业费用会议的前夜，9名代表中的5位突然辞职。目前，小区没有业委会，由居委会托管。

业主加装新能源车充电桩，物业要收取1200元费用。去年下半年，有业主提出，为何其他小区没有此项收费。电表是国家的，充电桩装在小区公共空间，物业为何收费？业主们与古北物业多次沟通，对方先是讲“充电桩占了物业用地”，后又称“增加了巡查管理费用”，最后说是“电力扩容费用”。业主们向电力公司核实，得到的答复是：新小区不存在扩容需要，即使扩容也是免费的。

在业主们一再质疑下，物业公示了一份《尚汇豪庭维修服务收费标准》，收费项目最后一行写着“新能源车充电桩安装管理费1200元”，竟然还盖有尚汇豪庭业委会的章。但业委会表示,对此并不知情。古北物业信誓旦旦:钱确实进了业主的公共账户。但这一说法再次遭到业委会部分委员否认，从没有在公共账户里看到过这笔钱。

去年8月15日，在与业主的沟通会上，物业公司总监终于承认这是物业经理个人决定，公司不知情，钱仍在公司账上。8月21日古北物业决定：退还业主共计11万元的充电桩管理费用。面对如此严重的乱收费问题，除了退钱，古北物业只是“淡然处之”，而面对一签5年的服务协议，业主们更是毫无办法。

停水停电险酿大祸

而更让尚汇豪庭二期业主糟心的，是小区管理中的种种乱象。在采访中，不少业主倒出了一肚子的苦水。

“我患有呼吸暂停综合征，睡觉需用呼吸机帮助。入住2年，至少4次晚上突然停电。一停电，呼吸机就停了，我差点窒息，这真是要命的事。”“电梯动不动就停了。我30多年里住过多个小区，但这里电梯停运的次数超过了以往的总和。”

除了停电停梯，小区还经常停水。业主徐先生说：“小区12台水泵，3年内先后坏了8台。2018年维修4次，2019年维修4次，2020年又维修4次。在2019年6月水泵保修期后，物业公司曾2次书面要求开发商协调解决水泵故障。”但停水问题丝毫没有改善，仅去年10月31日以来至少停水4次，最近的一次是今年1月9日。

记者随后和业主来到二期地下泵房。物业人员介绍，小区有三期，目前二期的水泵故障最多，一期的水泵使用基本正常。二期的水泵由上海熊猫机械（集团）有限公司制造，质保期虽为两年，但每台熊猫水泵轴承仅保证8000小时使用寿命。物业人员调取水泵控制系统中的故障报错历史记录，记者发现屏幕显示多台水泵隔三差五就有故障。

而熊猫机械在多次检修后，提出两套方案：4.2万元维修6台水泵继续使用，或全部更新设备共计23万元。去年底，由于还没有业委会，经居委会同意，古北物业贴出公告，准备继续由熊猫机械维修水泵。

对此，业主们颇有微词，一而再再而三的维修不仅无法彻底解决问题，还将持续产生不可预期的庞大维修费用。居委会和物业不主动查清水泵是否存在原始质量问题，却一味让业主们交付的物业费和维修基金为此“埋单”，是否损害了广大业主的利益？

业主亟盼独立管理

业主们告诉记者，他们曾向古北物业，提出多达28项亟待改进的建议，但结果不了了之。有业主测算过，二期物业费每年就有约400万元，除了支付物业公司的薪金外，每月至少还有30万元可用于小区维护，还不包括停车费等其他经营性收入的补充。但小区陷于如此乱局，这些钱用到哪里去了？业主们要求单独审计二期的物业支出和收益，但遭到古北物业拒绝，表示只能对一二三期“集体审计”。

而5位业委会委员集体辞职，业委会突然“停摆”，让二期业主希望通过业委会决议发起“独立审计”的希望破灭。即使已有95%以上的签字率，但要想“独立审计”，二期业主还需要拿到一期和三期业主半数以上的投票。

对此，二期业主认为，在尚汇豪庭他们的业主户数较少，集体投票中完全处于劣势，毫无话语权，因此所提出的各项需求，根本得不到物业公司重视。只有单独成立业委会，独立核算物业支出和收益，才能真正维护自身的权益。

记者了解到，面对二期业主“物业费用独立核算”的诉求，托管小区的居委会已正式盖章书面向古北物业公司提出。记者随后向物业询问，物业经理称“仍在等上级公司明确”。

至于二期业主是否能独立成立业委会？居委会表示，曾在不同场合与一二三期业主共同沟通过，主要问题在盘清、分清物业用房等“公共家产”，并通过业主大会获得尚汇豪庭大部分业主同意。

记者查询发现，在《住宅物业管理规定》《民法典》和去年7月1日执行的《关于进一步贯彻实施（上海市住宅物业管理规定）的若干意见》中，都有申请“将物业管理区域调整为多个物业管理区域”的办法和途径。

目前，居委会提议一二三期先共同以“五三三”比例重新组成新一届业委会，再由业委会推进二期物业独立事宜；或由小区20%的业主书面提出，由房办、居委会组织召开临时业主大会进行表决。

但这一提议没有得到二期业主的认可，他们表示，三年以前上一届业委会就是以这样的比例组成的，这直接导致票数劣势的二期业主根本“做不了自己的主”，造成了目前二期小区管理混乱的现状。即使新的业委会组建起来，二期业主们依然会陷入法律规定上具备独立条件，但无法在执行程序上拿到多数票的困境。因此，二期业主们迫切希望，居委会能行使托管权，在寻求相关部门支持下，让二期能早点“自立门户”，有效保障业主的合法权益和小区的居住品质。

业主们的要求是否能够达成？小区的管理何时走上正轨？本报记者将继续关注。

本报记者 王军 实习生 张仪玮