个人房贷LPR转换有技巧

绍波绘

2019年末，中国人民银行发布了〔2019〕第30号公告（以下简称《公告》），对存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜作出了明确要求。对于广大的个人住房贷款人来说，选择一个对自己更为有利的利率条款，在未来几年中或许能省下一笔不小的支出。

我们首先有必要了解一下本次《公告》中所涉及的主要规则。LPR是贷款市场报价利率的缩写，对于非专业人士，只需知道LPR是一种市场化的贷款利率，在货币政策宽松时利率会下降，反之则上升。本次所涉及的存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，但不包括公积金个人住房贷款。利率的转换方式，可举例说明：张三在2013年3月1日获得了一笔20年期个人住房商业贷款，利率按照5年期以上基准下浮10%执行，目前的利率为4.9%×0.9=4.41%，转换成LPR利率后为4.8%-0.39%=4.41%。如果贷款人选择固定利率，则贷款利率始终保持4.41%不变；选择浮动利率，则从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率仍为4.41%，在每一个重定价日LPR利率值变化多少，贷款利率值也相应变化多少。

根据上述规则，贷款人需要选择利率浮动方式，即固定利率还是浮动利率（按年浮动）。哪种利率浮动方式更优主要取决于未来LPR利率的走势。在今年1月初，笔者会毫不犹豫地选择浮动利率，因为未来利率下行是大势所趋，整个市场对未来市场利率下行没有分歧。然而，本次疫情的暴发，使利率单边下行的走势在未来或许会存在变数。2020年1月，受疫情等诸多因素影响，CPI上涨5.4%，如果未来CPI居高不下，势必影响利率的持续下行。疫情尚未结束，政府已经出台了一系列的积极财政政策刺激经济，在经济增长达到预期水平后，或许接踵而来的将是通胀率的上升。因此，疫情或许会改变未来利率单边下行的走势。不过，从长期来看，利率下行趋势依然未变。

如果贷款人选择的是浮动利率，那么还需要进一步确定重定价日，贷款利率是按照重定价日LPR利率确定的。即使在利率结束上升或下降的周期后，一年中12个月的LPR利率仍然可能存在差异。LPR利率与市场资金面的情况息息相关，一般情况下季末、年末和1、2月份的市场资金面略为偏紧，市场利率会走高，从而或会使LPR利率出现上升。有分析师对近几年的市场利率走势逐月进行了分析，发现1月份的利率通常偏高，而8月份的利率往往是全年中最低的。如果贷款发放日不在利率偏高的月份，贷款人不妨将重定价日设为每年贷款发放的对应日。

综合以上分析，从目前来看，考虑到未来利率处于下行通道，贷款人选择浮动利率或许更为有利。但考虑到疫情因素，贷款人不妨再观望一段时间，待疫情对经济及利率走势的影响进一步明朗后再进行选择。如果选择浮动利率，对于贷款发放日不在季末、年末和1、2月份的，建议贷款人将重定价日设为每年贷款发放的对应日。对于贷款剩余期限不足3年的贷款人，其实影响的总金额并不大；而对于贷款剩余期限超过15年的贷款人，中间可能经历多个降息或升息通道，浮动利率和固定利率的差异或有限。 许一览