“霸气”开发商满纸霸王条款

接连是坑，且都是不得填补的“霸王坑”！近日市民诸女士购房，遭遇“不付清首付，就不给看商品房预售合同”，等她付清首付，发现合同里诸多霸王条款，开发商称若不签字就“解约”和“不予退还定金”。

不付清首付款

不给预售合同

诸女士购买的这套精装修期房位于奉贤区团青公路6999弄，楼盘名称叫“阳光城·青溪水岸”（备案名称丽景云庭），建筑面积92.17平方米，总价2355435元。开发商是上海光毓房地产开发有限公司。

今年9月26日，在售楼处，她付清了房屋首付款82万多元（含定金）。“销售人员表示，不付清首付，价格在售楼系统里跳不出来，没办法打印《上海市商品房预售合同》。一定要付清首付，才能看到合同。”她还被告知，合同是国家统一的格式合同，“看不看无所谓的”。

诸女士拿到预售合同，感觉“被忽悠了”。“开发商用满纸的霸王条款来欺负消费者！”可她被告知，“一个字都不能改”。

何时办大产证

期限竟是空白

诸女士拿到的那份合同约定，“甲方定于2022年8月28日前将该房屋交付给乙方。”看似有交房日期，但诸女士没吃到“定心丸”。根据合同，甲方办理新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权证（大产证）后，双方签署《房屋交接书》，然后才能申领该房屋的房地产权证（小产证）。然而，合同第10条写道：“甲方承诺在___年___月___日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）……”这句表述中的待填日期是空白。这等于说开发商不承诺取得大产证的期限。

抵押已售房屋

无需告知业主

诸女士惊讶地发现，开发商竟然还强行保有抵押她房子的权利。

诸女士表示，付清首付，签订商品房预售合同后，她已买下该房屋。紧接着她申请办理房贷，银行会将剩余房款支付给开发商。但预售合同补充条款第十六条第9款写：“买卖合同订立后，出卖人仍将在合适的时机在与买受人所购商品房有关的土地使用权或在建工程上设置新的抵押”，出卖人“承诺在办理该商品房房屋所有权初始登记前解除上述抵押”，但“无需就此另行告知买受人”。

诸女士四连问：“卖出去的房子，开发商凭什么还能抵押出去？”“大产证一日不办理，新抵押就可以无限期进行？”“开发商不承诺办理大产证的期限，是否有隐藏的目的？”“是不是为‘二贷’‘三贷’留了后手？”

预售合同中附件文件显示，团青公路6999弄小区作为在建建筑物，已被核准向交通银行杨浦支行抵押了7个亿。

变更小区布局

违约可不赔付

诸女士介绍，还有个别条款也涉及“霸王”。

甲方（开发商）变更小区平面布局竟不用承担违约责任。“甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0%违约金。”

装修得不好，不赔。“……房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。”

工程质量有问题也不赔，“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。”

合同显失公平

加重买房义务

与三个“0”形成对比的是，诸女士若延期付款，则按照逾期未付款额日万分之二支付违约金。

此外，如果因银行或法律法规政策管理的原因导致贷款的房价款未能在45天内到达出卖人银行的，由买受人承担违约责任。“办理贷款银行是出卖人指定的，要承担责任也应由出卖人承担。”诸女士认为，开发商提供的合同是典型的“宽己严人。”

上海华勤基信律师事务所的宁方方律师认为，房地产开发企业与买受人在商品房买卖过程中的法律地位平等，应当遵循公平原则确定双方的权利和义务。

根据合同法相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

签订房屋买卖合同时，要特别留意合同中留空待填的内容、补充条款和附件等内容，如合同内容对出卖人权利实质约束较少，对买受人权利约束过多，明显加重了买受人的合同义务，涉嫌构成俗称的“霸王条款”。

改合同就解约

定金全部没收

诸女士说，开发商不肯修改合同条款，她僵持了2个多月未签字。

工作人员坚称：合同不能修改，既然这个合同能打印出来，就是经过房管部门认可的，没有任何问题。

在沟通过程中，销售人员通过微信告知公司的处理意见：自动解除《认购书》，该房屋将另行销售，并没收诸女士先前支付的定金。

12月3日，记者致电上海光毓房地产开发有限公司，售楼处一曹姓工作人员表示，将由专门的工作人员回复媒体采访，但截至发稿，记者未接到任何反馈。

本报记者 陈浩