公房承租人为何未获征收补偿？

房产动迁◆

田先生居住的公房被征收了。他不是房屋承租人，户口也不在被征房屋内，却通过一场诉讼，拿到了全部征收补偿款。

田先生和方某原为街坊邻居关系，彼此都很熟悉。方某在上海某城区拥有一套公房（以下简称系争房屋），承租人为方某。1992年方某婚后在单位享受了福利分房，之后其一家三口便从系争房屋搬进其分得的公房居住。1993年2月，系争房屋被方某出租给田先生居住，房租为每月120元。同年6月，方某和田先生经充分协商达成书面房屋使用权出售协议。协议明确约定田先生以人民币两万元的价格购买系争房屋的居住权，约定买方付清款项后的三个月内，卖方配合将系争房屋的承租权人变更为买方田先生，并且出卖方在售房后的三个月内将所有户口迁出系争房屋。协议签署一周后田先生即把两万元现金交付给方某，方某向田先生出具了收据。不久方某一家把房屋腾空交付给了田先生居住。之后由于方某的妻子林某的变卦和阻扰，系争房屋承租人一直登记在方某名下，方某一家三口的户口一直登记在系争房屋内。虽然田先生反复交涉，但方某一直借口拖延，承租人变更和户口迁出问题一直没有解决。2005年以后市场房价不断上涨，方某对田先生变更承租人的要求明确予以拒绝。2015年初，田先生因照顾孙子去了苏州生活，系争房屋被空关。方某夫妻趁田先生不在之际，竟然强行入住了系争房屋，直至房屋被征收。

2020年3月，系争房屋被列入征收范围。同年5月8日，方某作为系争房屋承租人和征收补偿单位签订了房屋征收补偿协议，代表该户选择货币安置，拟获得征收补偿款共计人民币560余万元。田先生找到方某协商时，方某竟然不认可房屋居住权买卖的事实，坚称当年田先生所给的两万元是租金。在多次交涉后，方某声称愿意让步，但鉴于自己是房屋承租人且其一家三人的户口登记在系争房屋内，至多只能给田先生四分之一的征收补偿款。

田先生找到了我们咨询。我们给他梳理分析本案，认为系争房屋的全部征收补偿利益均应归属于田先生一人所有。首先，房屋使用权出售协议是真实合法有效的，房屋使用权已经转移。田先生和方某以协议方式约定了房屋居住使用权有偿转移，田先生已支付了合理对价，且房屋早已实际交付，该房屋的使用权实际上早已转移给了田先生。方某及其家人已经丧失了系争房屋的居住使用权。其次，方某及其家人拒绝配合房屋承租人变更和拒不迁出户口的行为是违约行为。按照协议约定，方某早该配合田先生变更承租人至田先生名下，将户口迁出系争房屋，该违约行为并不影响房屋居住使用权的实际转移。虽然方某是名义上的承租人，方某一家的户口登记在册，但是方某及其家人并不具有系争房屋承租人和同住人的地位，当然无权享受系争房屋的征收补偿利益。

后田先生委托我们代理诉讼维权。要求判决系争房屋全部征收补偿款均归属于原告田先生所有。案件的走向和判决结果符合我们之前的预测，最终法院认定系争房屋的使用权转让协议真实合法有效，房屋居住使用权归属于原告田先生所有，被告方某及其妻儿并不具有实际房屋承租人和同住人地位，无权享受征收补偿利益，判决系争房屋全部征收补偿款均归属于原告田先生所有。

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