想换超龄电梯却因没钱搁浅

电梯轿厢内的按键板被透明胶带固定 王军 摄

业主群的聊天记录 受访者 供图

福安大厦 王军 摄

静安区海防路228号福安大厦的多位业主近日向“新民帮侬忙”反映，小区两部电梯服役已超23年，伤病累累、险情连连，电梯滑层异响、业主被困轿厢等事件层出不穷，经安全评估已符合更换条件。但是，这笔换电梯的“急用钱”，小区的账上就是“拿不出”。无奈之下，业主们发起知情权诉讼，竟发现公共收益5年申报记录为零，其中有108.8万元未按规定打入业主大会账户，还有超百万元维修资金的使用缺少必要的证明材料。

老梯惊魂 居民多次被困

福安大厦位于江宁路海防路路口，于1999年竣工，2000年交付使用。大厦住有133户人家，连同隔壁的天香公寓、富荣大厦，目前一起由上海荣正物业管理有限公司管理。业主杨女士告诉记者，福安大厦的两部超龄电梯多年来一直“带病服役”，仅今年以来就发生过11次大大小小的故障。

1月16日下班高峰时分，电梯“停工歇业”，业主们称爬楼“都快爬断了腿”，尤其是高层住户苦不堪言。3月24日、5月15日、9月23日，电梯按钮失灵，导致多个楼层业主无法正常用梯。4月13日下午，业主群里有人呼救“被关在电梯里”“报警电话是坏的”，折腾了半个多小时，人才被救出。9月11日下午，电梯再次发生严重故障，多位业主被困。而电梯经常出现的滑层和异响，更是让业主们在经历一次次“惊魂时刻”后连呼：“都被吓出心理阴影了！”

从去年第三季度至今，两部电梯的维修费用已达3万多元。去年8月，业委会通过业主征询，花费1万元委托第三方专业机构作安全评估，结果为“两部电梯均符合更换标准”，出于安全考虑，业主们强烈要求更换新电梯。

小区没钱 老梯改造没戏

记者在现场看到，两部电梯轿厢内的按键板有被多次拆卸的痕迹，上下都有透明胶带固定。在公寓的大堂里，仍摆放着去年就已公布的“福安大厦电梯改造项目”报价公示。

公示了这么长时间，为何至今还没有改造的动静？业主们直言：“没钱啊！”小区维修资金现有约80万元，而2006年初期金额为212万元，维修资金不得低于初始资金的30%是“红线”。小区必须召开业主大会，要么补缴维修资金，要么筹集改造电梯的专项资金。

作为业主代表，杨女士去年7月选择了向法院提交知情权诉讼，要求业委会主任、先后管理小区的两家物业公司提供业主大会、业委会使用维修资金的相关征询及决议记录、维修资金收支账目、银行流水，还有历年物业服务合同、维修更新工程项目合同、停车费公共部位房租费等公共收益明细。今年1月，（2022）沪0106民初23798号判决生效。

公共收益 为何去向不明

今年4月起，两家物业公司对判决相关履行内容已全部执行完毕。而业委会直至今年10月，虽三次前往法院执行庭，但仍没有完全履行判决。

在物业公司的相关履行材料上，2014年至2022年小区停车费广告费公共收益总计1218744元。而上海住宅物业管理网则显示：2014年至2018年小区公共收益连续申报为“0”，仅有140.47元结息存入业主大会账户；2019年至2022年入业主大会账129971.04元，而扣除该笔收入后，至少有1088772.96元公共收益未入业主大会账。据核算，这项“去向不明”的资金，已能完全覆盖小区更换电梯的费用。

通过知情权诉讼，在查阅业委会、物业公司提供的相关决议及征询，并与上海市物业住宅网公开数据核对后，业主们还指出，小区2009年至2022年总共使用维修专项资金1439084.99元，其中18项超1万元的工程项目共涉及资金1424154.50元，至今没有收到业委会相关征询材料。

厘清家底 维护合法权益

依照上海市住宅物业管理相关条例的规定，公共收益定期公示后，要定期打入小区业主大会账户，补充进维修资金账户后再使用。为何100多万元没有进入业主大会账户？这笔钱到底去哪儿了？带着一连串的疑问，记者与上海荣正物业管理有限公司取得联系。该公司江经理称，他刚上任不久，往年的公共收益是否全部打入了小区业主大会账目，需要向公司财务求证。但截至记者发稿，对方仍未给予合理回应。

记者又从小区业委会李主任处了解到，福安大厦此前由中星集团申城物业管理，自2014年他担任业委会主任后，就由已经管理了其它两幢相邻住宅楼的荣正物业接管。业委会认为既然已经委托物业公司管理，相关事宜就应该由物业公司处理。业委会的会议纪要、决议确有缺失，目前只能提供成员签字的会议记录。小区自2006年1月至2014年1月间的业委会换届审计报告一直到2017年后才出炉，其间维修资金账户一直处于封存状态。但记者查询到，这样的情况并不影响公共收益及时打入业主大会账户。

业委会李主任说，他们曾多次催促物业公司尽早续签合同，但2018年底合同到期后，双方至今处于无合同服务状态。就公共收益的分配，李主任也没有向记者提供任何合同依据。而维修资金万元以上项目的使用征询、公示等，业委会回复按小区原有的“二个规约”“一个规则”来处理。而业主们提出，业委会至今没有履行判决提供相关材料。

对于相关材料的保存不当，李主任强调业委会没有固定办公场所。针对这一说法，业主们透露，业委会备案证上海防路228号底楼的注册地，实际已被荣正物业长期出租给美甲店，每月3000元，至今47个月的租金收入在上海住宅网上也从未申报。

业主们希望相关部门能及早介入此事，厘清小区家底，在切实维护业主合法权益的同时，有效推动“老梯换新”工程，确保小区的居住安全。对此，“新民帮侬忙”将继续关注。 本报记者 王军