为避200多万元税款出歪招

夫妻俩想买一套“学区房”，为避税，在中介安排下，通过结婚办理过户手续后再离婚的方式买卖房屋。合同签订后不久，买卖双方因房屋价格、付款方式等产生分歧，陷入纷争……近日，上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）审结了一起房屋买卖合同纠纷案，最终判定双方签订的购房合同无效，卖家退还买家已支付的购房定金。

小莉（化名）和丈夫小张（化名）想为孩子置换一套“学区房”。3月的一天，夫妻俩通过中介公司找到卖家李女士。李女士说：“我7月1日就能拿到房子的不动产权证，如果你们能接受，房价可以商量！”

经协商，房屋成交价格为3870万元。为逃避200多万元税款，中介提议买卖双方可通过“婚更”办理过户手续，即小莉与小张先离婚，小张再与李女士结婚，两人在婚内办理房产过户，之后再离婚。买卖双方同意了这一提议。当日，买卖双方签订《房地产买卖合同》。合同约定购房定金为200万元，现场交付20万元，剩余180万元于本合同签订后七日内补足。合同中还约定双方通过婚姻办理过户手续，并载明：如果因为乙方（小莉、小张）原因导致本合同无法履行，乙方已支付的定金由甲方（李女士）没收等内容。

合同签订后不到一周，小莉和小张却就房价款、付款期限、付款方式与李女士产生分歧。原来，合同签订后第二天，小莉、小张从别处了解到，该小区上一套相同户型房子以3500万元卖出。夫妻俩认为中介串通卖家抬高房价，故要求降低房价、延后付款期限等。协商无果后，夫妻俩未支付剩余定金。当年6月，李女士向小莉、小张发送了《合同解除通知函》，通知他们购房合同解除，且没收已缴纳的20万元定金。夫妻俩将李女士告上法庭，要求李女士返还定金及支付相应利息。

一审法院认为，双方达成的房屋买卖合同中关于“通过婚姻办理过户手续”的约定违背公序良俗，旨在避税，应属无效。双方约定的其余合同内容合法有效，应予恪守。由此，一审法院认定案涉房屋买卖合同系因小莉、小张违约而导致解除，李女士主张没收定金具有事实和合同依据，驳回小莉、小张的诉请。夫妻俩不服，上诉至上海一中院。

上海一中院经审理后认为，本案争议焦点为李女士是否应退还小莉、小张20万元购房定金及利息。对此，需判定本案双方签订的购房合同是否有效。上海一中院认为，其一，双方通过婚姻办理过户手续是为了逃避缴纳税款，属于明显的偷税行为，且涉及数额巨大，违反了法律的强制规定，应当予以禁止。其二，买卖双方利用房地产登记管理漏洞，约定买卖双方通过先结婚后离婚的方式，完成案涉房地产所有权的变更，有违公序良俗。其三，合同系通过“婚更”这种非法手段实现合同目的，“婚更”条款是合同主要条款，是完成案涉房屋所有权变更、实现合同目的的唯一手段。因此，该合同应认定为无效。

鉴于本案《房地产买卖合同》无效，定金条款亦属无效。上海一中院改判，李女士返还小莉、小张购房定金20万元。小莉、小张对签订无效的《房地产买卖合同》亦有过错，应承担一定责任，因此驳回小莉、小张要求支付利息的诉请。

本报见习记者 陈佳琳

通讯员 袁逸馨