承租人为何未获房屋动迁利益

众所周知，公房被征收时在世的房屋承租人是能够获得房屋动迁利益的。但是周某作为公房承租人，在其承租的公房被征收后，最终竟未获得任何征收补偿利益。

周某的父母原在上海有一套承租公房（以下简称“系争房屋”），父母去世后承租人变更为周某。系争房屋为旧式里弄，居住条件十分简陋。1988年周某和梅女士结婚，梅女士婚后将户籍迁入系争房屋，1998年周某夫妇在本市他处购买商品房后搬出系争房屋。王先生和周某曾为同窗好友。2004年2月，王先生和周某夫妇经协商，后者同意把系争房屋出售给王先生，双方签订了房屋买卖协议，约定王先生以11万元的价格购买系争房屋，王先生和周某分别在买卖协议上签字，周某代表梅女士在协议上签署了梅女士的名字。协议签署的次日，王先生将11万元人民币一次性汇入梅女士银行账户。王先生在入住系争房屋后，要求周某夫妇配合办理变更承租人手续并把夫妻二人户口迁出，但周某夫妇拒不配合。后梅女士以自己没有在房屋买卖协议上签名为由，提出退还王先生11万元，要求对方退还房屋，遭王先生拒绝。系争房屋自2006年以后一直被王先生出租，直至房屋被征收。2015年梅女士因病去世。

2023年10月，系争房屋被纳入征收范围。同年11月6日，周某作为系争房屋承租人和征收部门签订了房屋征收补偿协议，该户选择货币安置，拟获得房屋征收补偿款共计512万余元。王先生找到周某，对方依然认为当初的房屋买卖合同无效，愿退还购房款并给予适当补偿，同时认为系争房屋大部分征收补偿利益应当归属自己所有。

王先生找到我们咨询。我们给他梳理分析本案，认为房屋买卖合同有效，系争房屋征收补偿利益均归属于王先生所有，并建议他尽快提起诉讼保全，申请法院将涉案征收补偿款予以查封冻结。首先，房屋买卖合同应当有效。王先生为上海户籍，具备购买系争房屋的条件，房屋买卖合同是买卖双方真实意思的表示。虽然当时梅女士户籍在册没有签字，但梅女士提供了汇款账户且买方已将购房款汇入梅女士账户，视为梅女士对房屋买卖合同的认可，况且系争房屋早已交付给买方，房屋长期为买方所控制。退一步讲，即便购买时梅女士没有签字同意，但因梅女士已在系争房屋征收前死亡，梅女士的户口也因死亡被注销，梅女士对系争房屋的公房权利均已丧失，房屋买卖合同无效的情形已消失。其次，周某已丧失系争房屋的使用权。王先生是系争房屋的实际有权使用人。在房屋买卖行为发生后，周某已把房屋使用权出售给王先生，周某在获得房屋对价后即丧失了系争房屋使用权。虽然系争房屋承租人未变更，但周某只是形式上的使用权人，王先生才是真正的房屋权利人。在系争房屋被征收时，房屋征收补偿利益当然应归属于王先生所有。

后王先生委托我们代理起诉维权。诉讼过程中，我方及时申请法院保全冻结了系争房屋征收补偿款账户。案件走向和判决符合我们之前的分析和预测，最终法院认为房屋买卖合同有效，认为被告周某的行为违反了诚实信用原则，判决系争房屋征收补偿利益归属于王先生所有。

上海方洛律师事务所

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