2021年08月02日 星期一
丁祖昱跨年演讲:房地产将进入“无增长时代”
第71版:新地产 2021-01-11

丁祖昱跨年演讲:房地产将进入“无增长时代”

金姬

易居企业集团CEO 丁祖昱。

2020 年中国房地产行业仍然在艰难环境中走出“V 形” 反转。2021 年房地产行业将进入“无增长时代”,地产金融政策将持续收紧,规模房企也将出现负增长。

记者|金 姬

2020年12 月31 日下午,长达4 个小时的“2021 挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会” 在上海新静安体育中心如期举行。

自2016 年以来,易居企业集团CEO 丁祖昱每年年底都会对中国房地产界做出全面盘点和预测,他的年度演讲也成为中国楼市的重要IP。

在这个全马跑进3 小时的70 后地产老兵看来,2020 年新冠疫情“黑天鹅” 给全球经济带来诸多不确定性,被誉为“中国经济压舱石”的中国房地产行业仍然在艰难环境中走出“V形”反转。不过,丁祖昱在“十大预测” 中也表示,2021 年房地产行业将进入“无增长时代”,地产金融政策将持续收紧,规模房企也将出现负增长。

2020 年中国楼市充满挑战

在2020年,对于房企影响最大的政策莫过于“三条红线”。2020 年8 月20 日,住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,对重点房企资金监测和融资管理制定三档规则,即所谓的“三条红线”:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比” 不得小于1。

按照“三条红线”监管要求,监管部门将试点房企划为“红、橙、黄、绿” 四档进行管理,每降低一档,此后的有息负债规模增速上限将增加5%。

丁祖昱指出,“三条红线” 之后,房企的资金压力骤升,资金上的挑战将是未来最大的挑战。

与此同时, 疫情与资金收紧之下,房企在营销端更为发力,这也引发了各种行业乱象。丁祖昱表示,2020 年房地产市场营销乱象丛生,部分热销盘捂盘惜售、人为“流摇”、众筹打新、借票代持等现场频出,而部分滞销盘则涉及虚假宣传、找水军充人数、渠道捆绑等,严重扰乱房地产市场秩序。

产品的问题投诉居高不下。丁祖昱在现场提醒台下的各位房企大佬,“千万不要做到最后,最好的产品是售楼处。很多的产品质量问题没有得到真正的改变。”

商业地产和办公楼的日子也不好过。丁祖昱拿出的数据是,2020 年各商业业态开关店率是0.71,意味着每关100 家店才新开71 家店,其中关的最多的是服装店,奢侈品店反而逆风上扬。而中国最好的三个城市办公空置率都达到了较高风险水平,一线城市租金创造了三年来新低。

上海多项第一

《新民周刊》发现,在丁祖昱演讲时给出的100多张PPT中,上海楼市多项数据位列全国第一。

2020 年的土地市场非常火,金额再创新高。克而瑞监测的300 个城市土地成交金额达到了7.38 万亿元,上海成交额2830亿元,同比增长53%,排在首位。其中,2020 年单块地成交金额和楼板价金额也是上海最高。

从商品住宅供求来看,一线城市全面趋好。上海一手房销售金额位全国首位,2020 年成交金额5034 亿元,同比增长24%。其中,2020 年一手房单套成交总价和成交均价也是上海最高。

在一手房豪宅市场,单价10 万-15 万/ 平方米豪宅成交套数中,上海是所有城市总和的三倍;单价15 万/ 平方米以上的豪宅是所有城市的10 倍。总价一千万以上各段上海成交比重也不低,从高端市场来看,上海表现比较突出。

与此同时,上海二手房市场也同样火爆。2020 年上海二手住房成交面积和金额均居全国第一,同比增长分别为27% 和30%。

在租赁市场方面,上海租赁规模全国第一,可租房源超300 万套,成交租赁用地105 块,整体租求平衡,租金稳定。

2021 年,房地产将进入“无增长时代”

对于2021 年的中国楼市,丁祖昱给出了自己的预测。

首先,房地产将进入到下一个确定性阶段,伴随“三道红线” 落地,房住不炒已成为长效机制,由此地产“无增长时代” 有望来临。而 “三道红线” 也在倒逼房企加速去杠杆、降负债。

其次,2020 年来,长租公寓“爆雷”、“跑路” 频发,叠加疫情影响,加速暴露了租赁市场的运营风险与漏洞。自中央政府推行“租售并举” 至今已五年,尤其是2020 年年末的中央经济工作会议把“租赁” 放到了特别重要的战略位置。因此,2021 年政策关注重点在租赁,既要高度重视保障性租赁住房建设,又要土地供应向租赁住房建设倾斜,还要对租金水平进行合理调控,更好地解决好大城市住房突出问题。

再者,为遏制疫情对于房地产行业的负面影响,各地加大了优质用地供应量,土地市场热度明显提升,地价随着优质用地的供应增加上升。展望2021 年,投资趋同,重点城市地价很难下降。

与此同时,未来在区块链、云计算等技术的支持之下,线上化营销趋势将会加强,成为新战场。而随着人口红利释放、政策精准把脉、智慧养老赋能,养老产业将迎来黄金布局期,有望超越地产。

最后,物业板块的价值通过疫情被刷新,多家物业服务企业以黄金赛道的名义成功上市,标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐,也在资本市场迎来高光时刻。2020 年,物业企业成功上市17 家。丁祖昱预测,2021 年资本仍将聚焦物业,但估值全面进一步回归理性。

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