易居企业集团CEO 丁祖昱。

2020 年中国房地产行业仍然在艰难环境中走出“V 形” 反转。2021 年房地产行业将进入“无增长时代”，地产金融政策将持续收紧，规模房企也将出现负增长。

记者｜金　姬

2020年12 月31 日下午，长达4 个小时的“2021 挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会” 在上海新静安体育中心如期举行。

自2016 年以来，易居企业集团CEO 丁祖昱每年年底都会对中国房地产界做出全面盘点和预测，他的年度演讲也成为中国楼市的重要IP。

在这个全马跑进3 小时的70 后地产老兵看来，2020 年新冠疫情“黑天鹅” 给全球经济带来诸多不确定性，被誉为“中国经济压舱石”的中国房地产行业仍然在艰难环境中走出“V形”反转。不过，丁祖昱在“十大预测” 中也表示，2021 年房地产行业将进入“无增长时代”，地产金融政策将持续收紧，规模房企也将出现负增长。

2020 年中国楼市充满挑战

在2020年，对于房企影响最大的政策莫过于“三条红线”。2020 年8 月20 日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，对重点房企资金监测和融资管理制定三档规则，即所谓的“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比” 不得小于1。

按照“三条红线”监管要求，监管部门将试点房企划为“红、橙、黄、绿” 四档进行管理，每降低一档，此后的有息负债规模增速上限将增加5%。

丁祖昱指出，“三条红线” 之后，房企的资金压力骤升，资金上的挑战将是未来最大的挑战。

与此同时， 疫情与资金收紧之下，房企在营销端更为发力，这也引发了各种行业乱象。丁祖昱表示，2020 年房地产市场营销乱象丛生，部分热销盘捂盘惜售、人为“流摇”、众筹打新、借票代持等现场频出，而部分滞销盘则涉及虚假宣传、找水军充人数、渠道捆绑等，严重扰乱房地产市场秩序。

产品的问题投诉居高不下。丁祖昱在现场提醒台下的各位房企大佬，“千万不要做到最后，最好的产品是售楼处。很多的产品质量问题没有得到真正的改变。”

商业地产和办公楼的日子也不好过。丁祖昱拿出的数据是，2020 年各商业业态开关店率是0.71，意味着每关100 家店才新开71 家店，其中关的最多的是服装店，奢侈品店反而逆风上扬。而中国最好的三个城市办公空置率都达到了较高风险水平，一线城市租金创造了三年来新低。

上海多项第一

《新民周刊》发现，在丁祖昱演讲时给出的100多张PPT中，上海楼市多项数据位列全国第一。

2020 年的土地市场非常火，金额再创新高。克而瑞监测的300 个城市土地成交金额达到了7.38 万亿元，上海成交额2830亿元，同比增长53%，排在首位。其中，2020 年单块地成交金额和楼板价金额也是上海最高。

从商品住宅供求来看，一线城市全面趋好。上海一手房销售金额位全国首位，2020 年成交金额5034 亿元，同比增长24%。其中，2020 年一手房单套成交总价和成交均价也是上海最高。

在一手房豪宅市场，单价10 万-15 万/ 平方米豪宅成交套数中，上海是所有城市总和的三倍；单价15 万/ 平方米以上的豪宅是所有城市的10 倍。总价一千万以上各段上海成交比重也不低，从高端市场来看，上海表现比较突出。

与此同时，上海二手房市场也同样火爆。2020 年上海二手住房成交面积和金额均居全国第一，同比增长分别为27% 和30%。

在租赁市场方面，上海租赁规模全国第一，可租房源超300 万套，成交租赁用地105 块，整体租求平衡，租金稳定。

2021 年，房地产将进入“无增长时代”

对于2021 年的中国楼市，丁祖昱给出了自己的预测。

首先，房地产将进入到下一个确定性阶段，伴随“三道红线” 落地，房住不炒已成为长效机制，由此地产“无增长时代” 有望来临。而 “三道红线” 也在倒逼房企加速去杠杆、降负债。

其次，2020 年来，长租公寓“爆雷”、“跑路” 频发，叠加疫情影响，加速暴露了租赁市场的运营风险与漏洞。自中央政府推行“租售并举” 至今已五年，尤其是2020 年年末的中央经济工作会议把“租赁” 放到了特别重要的战略位置。因此，2021 年政策关注重点在租赁，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要土地供应向租赁住房建设倾斜，还要对租金水平进行合理调控，更好地解决好大城市住房突出问题。

再者，为遏制疫情对于房地产行业的负面影响，各地加大了优质用地供应量，土地市场热度明显提升，地价随着优质用地的供应增加上升。展望2021 年，投资趋同，重点城市地价很难下降。

与此同时，未来在区块链、云计算等技术的支持之下，线上化营销趋势将会加强，成为新战场。而随着人口红利释放、政策精准把脉、智慧养老赋能，养老产业将迎来黄金布局期，有望超越地产。

最后，物业板块的价值通过疫情被刷新，多家物业服务企业以黄金赛道的名义成功上市，标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐，也在资本市场迎来高光时刻。2020 年，物业企业成功上市17 家。丁祖昱预测，2021 年资本仍将聚焦物业，但估值全面进一步回归理性。