业主大会想换物业换不了

车库墙体裂缝年久失修

《关于划定上海市松江区同润别庄小区、同润加州小区物业管理区域的公告》

在上海市物业管理中心官网查询可知，同润加州业主大会的账户是独立存在的

小区部分建筑墙体开裂

颇有争议的《特别约定》

松江区同润加州的多位业主近日向“新民帮侬忙”反映，管理小区的上海巨垄物业管理有限公司（以下简称“巨垄物业”）仅凭一纸盖着“业主大会”章的《特别约定》，竟将2005年至2014年的218.9万元公共收益“一笔勾销”，致使小区9年的公共收益申报为“0”，而这样的“重大事项”却没有任何业主大会的投票表决记录。

面对“不清不楚”的账目，小区第三届业委会于2021年5月召开全体业主大会。同意重新选聘物业公司，但房管部门回复，不符合上“招投标平台”的资格，理由是：同润加州并非“独立小区”。

一个小区分成两个

松江区同润加州和同润别庄在2005年交付业主入住时，还是同一个小区同一家物业公司，有着统一的小区名字“同润别庄加州”。

同润加州业主胡先生告诉记者，2011年3月，新桥镇场中居委会（现更名为春莘居委会）向同润别庄加州全体业主发出“划分两个物业管理区域”的意见征询。2013年3月，松江区房管局和新桥镇政府同意对同润别庄、同润加州的小区物业管理区域进行划分。记者在这份《公告》上看到了这样的表述：同意在同一物业管理公司服务，公共设施设备协商共用的前提下，划分两个物业管理区域，组建两个业主大会。

2014年3月，新桥镇政府批准同润别庄和同润加州组建两个独立的业委会和业主大会，并发放了《备案证》。同润加州第三届业委会于2021年5月29日依法召开业主大会，就重新选聘物业服务公司，同意公开招标。谁料，区房管部门认定，同润加州不是“独立小区”，不具备选聘物业的资格。

而就这样的表述，同润加州小区业主和第三届业委会成员却给出了不同观点：既然成立了业委会和业主大会，两个小区此前就已经“分家”。而《民法典》第二百七十八条和《物业管理条例》第十一条都有明确规定，由业主大会决定物业公司的选聘。

九年收益“一笔勾销”

那么为何要“重新选聘物业公司”呢？胡先生的妻子、2022年8月被推选为第三届业委会主任的方女士和业委会成员占女士坦言，小区公共收益“不明不白”，简直就是一笔糊涂账。

2014年，小区第一届业委会成立后，与巨垄物业核算此前9年的小区公共收益。虽然，巨垄物业9年里在房管部门系统中一直将小区公共收益申报为“0”，但在第一届业委会与物业公司签署的《特别约定》中，明确了小区公共收益有218.928万元，其中一半用于补贴物业公司，剩余的一半已在《特别约定》列举的各种维修项目中“全部用完”。

这么多钱，一张《特别约定》就能“一笔勾销”？而更让业主们心生疑窦的是，《特别约定》上虽然盖的是业主大会的章，而第三届业委会没有从存档资料中找到任何当初为此召开业主大会的记录。业主们指称，直到现在，巨垄物业公司也没有按物业管理规定按时公示小区的公共收益。

记者与物业公司王经理取得联系。对方回应称，物业公司是会定期公示小区公共收益的。当记者问及“业委会是否确认了这些公共收益”时，王经理辩称是业委会不予确认不盖章，故属单方面公示。

针对如此回复，业委会方面明确指出，公共收益要业委会确认金额后才能公示，但物业公司并没有提供包括停车费缴费清单在内的原始入账流水及税单等凭证，业委会多次通过“工作联络单”给到提醒，但物业公司至今仍无任何响应。

除了公共收益外，记者从有业委会或物业公司盖章的多份“工作联络单”上看到：小区地下非机动车库存在消防安全隐患，地下车库需要安装消防喷淋系统等，并已收到消防部门发出的整改通知书。而针对这许多“迫在眉睫”的事，巨垄物业却始终没有向业委会提交整改方案及预算报告。

而小区公共设施缺少维护、围墙年久失修、环境破败不堪等诸多问题，更是让业主们对巨垄物业“失去了信心和耐心”。

改换物业陷入困局

就《特别约定》中公共收益的真实性，第三届业委会也曾多次通过“工作联络单”要求巨垄物业公司做出说明，并提供公共收益的每笔流水账目。对此，巨垄物业王经理则向记者坚称，与小区业主大会已签有《特别约定》，此事已经了结，此前由于没有业委会，所以9年的公共收益申报为“0”。

但小区业主和业委会均认为，9年的公共收益申报金额均为0，与《特别约定》中现实存在的公共收益存在着巨大矛盾。9年间的公共收益为何不及时进维修资金账户？相关主管部门应该介入调查。

对于业主们的诉求，松江区新桥镇城建中心回函称：“你业委会若认为时任业委会存在侵害居民业委会权益的，可进一步沟通，并可通过司法渠道追溯。”记者就详细情况向新桥镇求证，城建中心反馈称，该问题要由区级主管部门介入调查。

当前最困扰同润加州小区的是，第三届业委会已于2021年5月29日召开业主大会，同意公开招标，重新选聘物业服务公司，但松江区物业管理中心表示，小区选聘物业公司不符合上“招投标平台”的资格，提出“同润加州”小区没有满足物业管理用房的标准，同润别庄、同润加州这两个小区没有完成“分家”。但记者通过上海市物业管理中心官网查询，同润加州业主大会账户是独立存在的，余额也有近1000万元。

小区现业委会成员提出，按照上海市物业管理条例规定，物业管理用房理应在2013年成立业委会、业主大会前完成分割，但当年相关部门并没有就此分割，就划分了“两个小区”，造成了如今“业主大会决议难以重新选聘物业公司”的困局。他们讲，两个小区已划分物业管理区域，但还共用一座三层会所，除少量房间被居委会、物业公司使用外，还有大量空房。业主们急切呼吁，相关部门应尽快协调解决，保障业主大会能正常行使全体业主的合法权益，让小区的管理不再乱成“一锅粥”。

对此，“新民帮侬忙”将继续关注。

本报记者 王军