争议中的原小区会所
48万元车位费收据
33万元办公楼租赁费收据
用了十多年的小区会所忽然成了“私家领地”;租得好好的车位竟然被“加价销售”;407万元维修基金一次预算285万元,“顶格”用掉70%。黄浦区打浦路29号绿洲仕格维花园公寓业主向“帮侬忙”反映,小区里不少事情“说不清道不明”,他们的权益被“打闷包”。
租赁车位“加价卖”?
绿洲仕格维花园公寓有166户业主、106个车位。开发商上海斯格威大酒店有限公司因股权变更,要处理小区剩余的26个产权车位和其他资产。业主谢先生租了两年车位,去年底接到开发商通知,要他放弃优先购买权,才能继续租赁只有2个月过渡期的车位。对此,谢先生拒绝了。今年3月1日,开发商贴出车位出售通知,还在租赁车位安装地锁,购车位才能“解锁”,后被物业公司拆除。
开发商共贴出4次车位出售通知,还将一份出售车位的《最新进展》“抄送”给街道办事处、房办、居委会,但通知上没有具体的出售办法说明,也没有一车位一价格公示,更没有提及租赁车位的业主能否优先购买。谢先生等业主多次致电开发商想购买车位,但得到的答复都是“车位售罄”。为开发商办理车位转让手续的中介公司负责人则称,现在仍有4个已交易车位没有办理产权证。而据知情者称,“有关系的”前后买了3个车位。业主们咨询房地产交易中心,但没有查到开发商的“网上备案车位预售”信息。
买不到车位的业主很郁闷,但买到车位的业主竟也吐槽“被坑了”:开发商不仅要求签订48万元的《车位转让意向书》,还要求签下33万元小区内酒店办公楼的《房屋租赁合同》,车位转让实际被收取81万元。业主施女士说:“几个月的办公楼租赁都是‘空心汤团’,我们业主既不需要,也没用过,更没有延用过。这样做,其实就是变相加价。”记者从两名业主提供的发票、收据上看到,一张是销售不动产的48万元,一张是房屋租金的33万元,总计81万元。
小区会所“搞丢了”?
而小区会所突然间被“搞丢了”,也让业主十分烦恼。不少业主反映,2004年买房子的时候,就是看中了1楼的会所:“早餐厅吃吃早饭、咖啡厅喝喝咖啡、戏水池搞搞亲子活动……小区会所大家用了十多年,万万没想到一下子成了私人住所。”
2018年,开发商、业委会、街道房办三方曾签订《备忘录》明确:开发商委托业委会使用名下产权25号和29号1楼两处会所。记者从业主朱先生提供的2020年《小区公共收益收支明细表》中,还看到“25号、29号会所装修费用支出19.38万元”。
记者敲开小区会所的大门,一名阿姨表示已经买下这里,现在是私人住所。随行业主告诉记者,2020年11月2日业委会贴出公告:会所产权清晰,开发商返还了装修款。但是这份公告没有说明业主今后不得使用会所。“当初《住宅使用说明书》中明明白白写着‘社区服务设施:戏水池、早餐厅、咖啡厅’,现在小区会所没了,这些服务设施到底去哪儿啦?”业主质疑。
记者向黄浦区房管部门询问小区会所是否可以变成私人住所,工作人员回应:会所产权开发商可以买卖,但供业主共用的用途不应该变更,可以向房管局举报。
维修基金“糊涂账”?
不少业主反映,小区“事情多”就是从2018年成立业委会开始的。当年7月10日公示的《维修资金和公共收益使用方案预算公示表》,分两期工程“顶格”预算了小区70%的维修基金共285万元,并且项目都已发生。
业主们为了弄清楚285万元维修资金的支出过程曾多次奔波,但相关标书合同就是“不给看”,最终还是33户业主通过司法途径才了解到一些不完整的情况。“不少材料缺失,285万元成了糊涂账。智慧社区改造80万元,但人脸识别系统已经瘫痪;翻新还能用的电梯厅墙纸15万元,装修电梯轿厢12万多元;好好的公共部位空调全被换掉……现在电梯损坏已经没钱可修,100多万元维修费用到底怎么解决?”今年4月20日,5名业委会成员均由于个人原因辞职。记者尝试联系前业委会主任,但电话无人接听。
监管部门正调查
就小区车位和会所问题,记者与开发商上海斯格威大酒店有限公司取得联系。对方解释称:车位48万元是备案许可价,办公楼是业主自愿承租正常使用,不存在“加价销售”;车位出售公告张贴过多次,“数量有限,先到先得”是销售规则,没有设置优先购买权。1楼102单元是公司通过股权并购承接的产权,交接时并不清楚所谓健身房或会所用途;《住宅使用说明书》里的“社区服务设施:戏水池、早餐厅、咖啡厅”,也是“刚刚知道”,不清楚其真实性和法律效力,但拥有产权就可以卖。
记者查询到2017年7月21日上海市住房和城乡建设管理委员会联合上海市物价局曾发布《关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》:商品住房及其地下车位销售实行“一价清”制度;应当严格按照备案价格以及《上海市发展改革委关于贯彻落实<商品房销售明码标价规定>的通知》规定,不得超备案价格销售;不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格;房地产开发企业应当在销售场所的醒目位置公示价格承诺书,应当将已备案的商品住房附属的地下车位销售方案(一车位一价等)同步张贴公示;各区房管部门和价格监管部门要加强地下车位租售的指导和监管,对未按本通知要求执行的房地产开发企业,一经查实,暂停网签资格,情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质,并列入本市严重失信企业名单。
对此,已购买车位的业主施阿姨表示,自己和其他业主已经向市场监管部门递交证据材料,投诉开发商销售前没有公示价格承诺书和“一车位一价”,变相加价销售车位。黄浦区市场监管部门已经展开调查。
小区里的事为何“不明不白”?业主们的权益又该如何保障?本报记者将继续关注。
本报记者 王军 实习生 刘嘉怡